Thursday, November 21, 2013

国家银行再次出招打房 (11/2013)

(吉隆坡19日讯)国家银行再次出招打房,以“实销价”(Net Selling Price)取代“大价”(Gross Selling Price),来计算房屋贷款上限(Loans to Value,简称LTV),令人错愕

料拉低银行房贷增长
初步看来,购屋者的承担能力将因而大受冲击,而银行业房贷增长预料也将被拉低。
据了解,国行已在上周五(11月15日),发出题为“促进房产市场永续措施”(Measures to Promote Sustainability of the Property Market)的通告,通告内的条例从发出当日生效。
对此,《南洋商报》向官方消息求证,证实国行的确已在上周五,向所有金融机构发出上述通告。
总结该通告的内容,有两项值得关注的重点:
(1)以“实销价” 取代 “大价”,来计算房贷上限;
(2)加强限制“利息资本化”计划(Interest Capitalisation Scheme,ICS)的批准,包括“发展商承担利息计划”(DIBS)。

要求银行承担责任
对此,兴业研究分析员指出:“随着2014年财政预算案的相关宣布,禁止DIBS的指南并不算意外。
但以实销售价来计算房贷上限这个新条规,却让我们感到错愕。”
分析员表示,此新条规也要求银行承担相关责任,来制定本身的政策和评估流程,确保由发展商提出的房地产实销价估值合理。

防发展商提供前期现金回扣
此新条例将有效抑制发展商设法以其他优惠方式,取代被禁止的DIBS;事实上,也防止了发展商对购屋者广泛提供的前期现金回扣。回顾此前的方式,银行是根据购屋的买卖协议(SPA)的估值来计算房贷上限。最近公布的2014年财政预算案已志明,发展商目前必须把总价(all-in price)的所有详情公开列明。虽然此新条规目前难以评估对银行业所带来的冲击有多大,但这条例适用于所有的房地产融资方案,包括首次购屋者。

发展商须列明总价
“意味着房地产买家的可承担能力将会受到影响,进而拖累银行业房贷增长走低。” 分析员相信,在今年下半年已经3次祭出打房措施的国行,已清楚表明要抑制我国家庭债务增长的决心。

15日后获批 房产禁令即刻生效
针对禁止“利息资本化”计划(ICS)的措施,凡是在今年11月15日之后取得当局批准的房产项目,禁令即刻生效。 至于在11月15日之前取得批准的项目,禁令则会在明年1月1日开始生效。所谓“获得当局批准”,是指住宅产业发展商执照、行销与广告准证,至于非住宅发展项目,则是指开发令及建筑蓝图。


国行“促进房产市场永续措施”通告要点

●已拥有两个未偿还房屋贷款的个人,第三个房贷的最高上限(LTV)为70%。
●已拥有两个未偿还房屋贷款的非个人,第三个房贷的最高上限为60%。
●在计算个人的房贷上限方面,定期房贷保险(MRTA)的融资或可以不包含在内,但其他如律师费、印花税等成本的融资,则必须包含在内。
●在计算房贷上限方面,房地产价值必须是净估值,不可纳入所有价格折扣、调整、回扣或任何来自发展商且会扭曲房地产实质价值的优惠。
●对住宅和非住宅房地产的购买,加强限制“利息资本化”计划(Interest Capitalisation Scheme)的批准,包括“发展商承担利息计划”(DIBS)。